Залог в силу закона на основании договора купли-продажи будущей недвижимой вещи?

Залог в силу закона на основании договора купли-продажи будущей недвижимой вещи?

Определение о передаче от 16.04.2020 по делу А40-52617/2017 (305-ЭС18-14805)

Фабула дела:

Общество и Институт заключили два договора, по условиям которых Институт как застройщик принял на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию здание и по окончании строительства передать Обществу оговоренные в договорах помещения в этом здании. Общество свои обязательство исполнило полностью.

Защита в суде
Защита в суде

Арбитражный суд возбудил дело о банкротстве Института и ввел наблюдение.

Суд признал обоснованным требование Общества к Институту, основанное на заключенных договорах, и включил его в третью очередь.

Суд согласился с предложенной Обществом квалификацией договоров как договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых Должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.

Институт признан банкротом и в отношении него введено конкурсное производство.

В суд поступило заявление Общества в лице конкурсного управляющего о признании его требований, ранее включенных в реестр требований кредиторов Института, как обеспеченных залогом имущества должника: доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Общество указало, что оно профинансировало строительство корпуса А, обязательства Института касаются передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права Института на долю в общей долевой собственности на корпус А.

Решение суда о признании за Обществом статуса залогового кредитора позволит избежать негативные последствий пропуска срока, установленного кредиторам для предъявления своих требований к должнику, и направлено на приоритетное удовлетворение требований конкурсного кредитора, предоставившего должнику целевое финансирование для создание объекта недвижимости. Право залога возникло у Общества в силу закона как у лица, предоставившего соответствующее финансирование.

Общество также указывало, что его заявление по существу является заявлением об обращении взыскания на предмет залога, который имеет все признаки объекта недвижимости и не зарегистрирован в установленном порядке.

Позиции судов:

  • Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления.

Суды квалифицировали договоры инвестирования как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи и исходили из того, что такое обязательство не предусматривает возникновение заемных отношений и, как следствие, оснований для применения к ним положений ст.64.2 Закона об ипотеке не имеется.

Суд округа судебные акты нижестоящих инстанций отменил и принял новый судебный акт, которым требования Общества «МДК» признал обеспеченными залогом имущества должника.

Выводы окружного суда мотивированы тем, что из условий договоров следует, что воля Общества была направлена на финансирование строительства, осуществляемого должником.

Основания для передачи:

Вопреки выводам окружного суда, у Общества не возникло залогового права в отношении имущества Института, в том числе и в силу закона.

Заявитель полагает, что окружной суд неправильно применил ст.69.1 Закона об ипотеке, поскольку диспозиция данной статьи предусматривает обязательный признак — наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем, которым может выступать любое юридическое лицо. Однако, в отношениях между Институтом и Обществом не было признаков займа.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», эти правоотношения квалифицируются как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. По той же причине не было оснований и для применения ст.64.2 Закона об ипотеке в отношении земельного участка, на котором построен корпус А.

Судья: Самуйлов С.В.
Дата рассмотрения: 28.05.2020

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Виктория Вяземская/ автор статьи

Здравствуйте! Меня зовут Виктория Сергеевна Вяземская. Я работаю юристом на протяжении семи лет и уже помогла большому количеству людей, которым казалось, что они находятся в безысходном положении. Теперь я могу помочь и вам! Прямо здесь и сейчас! Причем совершенно бесплатно!

Загрузка ...
Социальный юрист: портал юридических услуг