Как оформить сарай или хозпостройку в собственность во дворе МКД в 2021 году

Довольно часто во дворах многоквартирных домов (МКД) можно встретить различные хозяйственные постройки (сараи, гаражи, голубятни и т. п.), которыми пользуются собственники одной из квартир дома. Поэтому возникает закономерный вопрос: а могут ли такие постройки быть оформлены в частную собственность?

Можно или нет оформить в собственность сарай или хозпостройку (самострой) во дворе много квартирного дома в собственность по закону 2021 года: важные изменения закона, советы юриста

Кому принадлежит недвижимое имущество на придомовой территории МКД

Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к жилищному законодательству.

Так статья 36 Жилищного Кодекса (ЖК) прямо утверждает, что земельный участок, на котором расположен МКД со всеми расположенными на участке обслуживающими постройками, насаждениями и элементами благоустройства являются общей долевой собственностью всех владельцев помещений в многоквартирном доме (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК). О том же самом говорит и Постановление Правительства №491 от 13.08.2006 г. (подпункты «е» и «ж» пункта 2).

Исходя из прямого толкования этих норм получается, что на придомовой территории могут быть размещены зоны отдыха с озеленением, парковки для жильцов дома, детские и спортивные площадки, а также котельные, трансформаторные подстанции, контейнерные площадки для мусора, хозяйственная зона с сушками для белья и т.п. Все эти объекты связаны с обслуживанием многоквартирного дома и принадлежат всем жителям. Земельный участок в этом случае используется по назначению. Если же на этом участке расположены хозпостройки, которые фактически используются индивидуально отдельными гражданами, то они не обслуживают МКД. И земельный участок используется не по назначению.

Проблемы оформление хозпостроек, находящихся на придомовой территории МКД

Вообще можно выделить три типичные проблемы оформления построек в частную собственность на придомовой территории.

Отсутствие возможности подтверждения права собственности

Начать нужно с того, что большинство граждан не имеют никаких документов, подтверждающих, что возведенная когда-то постройка принадлежит именно им. Нет ни разрешения от городских властей, ни договоров аренды или каких-либо подобных документов. Причем это может относиться как к отдельным собственникам, так и к целым сообществам граждан. Например, нередки ситуации, когда при постройке многоквартирного дома проектом было предусмотрено печное отопление. Для хранения дров и угля на придомовой территории были предусмотрены сараи для каждой квартиры. Однако с развитием инфраструктуры, когда дома перешли на централизованное (или газовое) отопление необходимость в этих сараях отпала. В некоторых случаях эти хозпостройки впоследствии не были даже внесены в документацию на МКД. И у владельцев квартир отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что сараи находятся в их пользовании. А учитывая солидный возраст, эти сараи властям легче снести, чем оформлять.

Иногда сараи возводились еще в 70-ых годах без всякого разрешения. И граждане пользовались ими 30, 40 и даже 50 лет. И опять в этих случаях никаких подтверждающих документов на хозпостройки у них нет.

Признание хозяйственного строения самостроем, не отвечающим требованиям безопасности

Вторая причина, по которой сараи никогда не будут оформлены в собственность —несоответствие пожарным и иным нормам. Например, власти могут признать, что постройка может преграждать проезд или проход к дому, или не обеспечивать подъезд спецтехники — пожарных машин, карет скорой помощи т. д. В этом случае такую хозпостройку никогда не разрешат оформить в частную собственность и заставят снести. И это понятно — власти будут действовать по принципу: «нет постройки — нет проблемы».

 

Нарушение прав на пользование территорией других собственников в многоквартирного дома

 

Третья причина заключается в следующем: для того, чтобы оформить в частную собственность сарай, гараж или другую хозпостройку, расположенную на придомовой территории, необходимо, в-первую очередь, решить вопрос с землей, на которой находится данная постройка. А это является самой большой проблемой.

Поскольку по закону эта земля не может быть выделена отдельно взятому гражданину без ущемления прав других собственников. Точнее это возможно, если все собственники МКД на общем собрании дадут разрешение использовать этот участок земли под хозпостройку. Однако получить такое согласие практически нереально. А если отсутствует право на землю, то нельзя признать постройку самовольной, чтобы через суд получить право собственности на нее. Так как самовольная постройка по части 3 статьи 222 ГК может быть закреплена только за собственником земли, на которой постройка находится. Вообще здесь важно понимать следующее: земельный участок под МКД должен быть сформирован и стоять на государственном кадастровом учете. Но зачастую участок не сформирован и не состоит на таком учёте.

Поэтому определить границы участка невозможно. Согласно пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК границы (и соответственного размер) придомовой территории МКД, определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. А потому все многоквартирные дома, построенные после вступления в силу Жилищного Кодекса, не могут быть приняты в эксплуатацию, если земельный участок не будет сформирован и поставлен на учет. Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса, то он бесплатно переходит в общедолевую собственность всех жильцов-владельцев квартир в доме (часть 2 статьи 16 закона №189-ФЗ от 29.12.2004 г.) Если же участок не сформирован, то жильцы могут обратиться в соответствующие органы для оформления участка и постановки его на кадастровый учет (пункт 3 Постановления Конституционного суда от 28.05.2010 №12-П).

 

Весьма широкое распространение имеет ситуация, когда дом построен до 1 марта 2005 года (до введения Жилищного Кодекса). И у него участок не сформирован и не поставлен на учет. В этом случае участок находится в муниципальной собственности, но собственники многоквартирного дома могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (пункты 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г.) Хотя имеются прецеденты, когда городские власти в этом случае злоупотребляют своими полномочиями.

 

Можно ли оформить хозяйственную постройку в частную собственность: судебная практика

Однако оформить сарай в частную собственность все же можно, что подтвердил Верховный Суд РФ своим определением от 30 марта 2021 года по делу №11-КГ21-1-К6. Суть дела состояла в следующем: собственник квартиры, проживающий в многоквартирном доме, имеет сарай на придомовой территории, площадью 8м2. Жильё перешло ему от родителей, которые начали проживать в доме и пользоваться сараем с 1952 года. Сарай был построен с соблюдением строительных норм и правил. На протяжении длительного срока гражданин открыто и непрерывно пользовался сараем. При этом ничьи права и интересы не нарушались. Все соседи об этом знали. В суде истец просил суд обязать муниципалитет признать за ним право собственности на сарай. Однако Бавлинский городской суд в иске отказал. Отказал в иске и Верховный Суд Республики Татарстан. А потом и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. И только Верховный Суд РФ принял сторону гражданина. В общей сложности с момента подачи иска в суд первой инстанции и до момента вынесения решения Верховным Судом РФ прошло почти полтора года.

Но Верховный Суд России указал, что действующее гражданское законодательство позволяет признать право собственности недвижимое имущество по двум вариантам: либо как самовольной постройкой, либо в порядке приобретательной давности. Согласно части 1 статьи 234 ГК приобретательной давностью является добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом в течение пятнадцати лет лицом, которое не является собственником имущества, но владеет этим имуществом как своим. А признание права собственности на самовольную постройку может быть принято судом за гражданином, у которого в постоянном или бессрочном пользовании находится земельный участок, на котором возведена постройка. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

 

  • у лица, самовольно построившего объект, имеются права в отношении земельного участка, допускающие строительство;
  • самовольная постройка соответствует установленным требованиям;
  • сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации такого недвижимого имущества. Верховный Суд России отметил, что суды не установили всех обстоятельств, в том числе относительно признания права собственности в порядке приобретательной давности. Также Суд установил, что суды оперировали понятиями градостроительного законодательства «объект капитального строительства», вместо правовых категорий «объект недвижимого имущества». Помимо этого, суды не приняли и не исследовали заключение строительно-технического эксперта, и не указали мотивы, по которым квалифицировали сарай, как самовольную постройку. А еще в вынесенных решениях имеются выводы о том, что сарай является одновременно и самовольной постройкой, и общедомовым имуществом. Что является взаимоисключающими понятиями. Таким образом, Верховный Суд России отменил предыдущие решения судов и отправил дело на пересмотр. А для рядовых граждан появилась надежда, что построенные на придомовой территории МКД много лет назад хозяйственные постройки, теперь можно будет получить в частную собственность в порядке приобретательной давности.

 

Как сохранить самострой (советы юриста)

Сразу хочу обратить внимание, что подобные дела достаточно сложны, как в части юридической, так и вследствие того, что инициатором исков выступают органы государственной или муниципальной власти, против которых суды, порой, бывают не готовы выносить не угодные им решения.

Тем не менее, положительная практика для бизнесменов есть, и многим собственникам коммерческих объектов удается отстоять свою недвижимость.

Расскажу о том, какие процессуально-правовые инструменты необходимо задействовать, для отказа в иске о сносе самовольной постройки.

Итак, первое. Чтобы здание или его часть, возведенные без разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, и иных сопутствующих исходно-разрешительных документов, не были судом снесены, необходимо доказать, что спорный объект недвижимости является капитальным строением и не несет угрозы жизни и здоровью людей.

Оба перечисленные обстоятельства доказываются путем проведения строительно-технической экспертизы. Таковая может быть досудебной, подготовленной до разрешения вопроса по существу в арбитражном суде собственником сносимого объекта. Или, если досудебная экспертиза не устроит инициатора сноса или суд, то судебная.

При выборе экспертной компании и постановке вопросов перед экспертами, необходимо предварительно пообщаться со строительными специалистами, правильно поставить нужные вопросы для получения очень точных и предметных ответов. Если эксперты попадутся недостаточно профессиональные и не смогут ответить в нужном ответчику ключе или ответят неоднозначно, то подобная экспертиза сыграет против собственника сносимого объекта недвижимости, и суд он проиграет. Чего допускать, как вы понимаете, никак нельзя. Результаты строительно-технической экспертизы должны отразить отсутствие нарушений градостроительных, строительных, противопожарных и иных норм и правил, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей.

Второе. Не забудьте, что собственник сносимой недвижимости должен быть собственником или владельцем, например, по договору аренды, земельного участка, на котором самовольная постройка расположена. Иначе сноса не избежать.

И, наконец, третье, очень важное – это сроки исковой давности. Применение таковых является отдельным основанием для отказа в иске о сносе, но при условии, что объект недвижимости соответствует градостроительным и иным нормам и не угрожает жизни и здоровью людей. При этом сразу хочу отметить, что полагаться только на сроки исковой давности нельзя и неправильно, ввиду того, что на практике судами они применяются очень хаотично и совсем не однозначно. Т.е. могут применяться, а могут и нет, в зависимости от абсолютно разных обстоятельств с отсчитыванием начала таких сроков от совершенно разных дат при одних и тех же спорах. И с момента окончания строительства здания, и с момента регистрации права собственности в Росреестре, и с момента оформления земельных отношений, и с момента получения первого предписания об устранения нарушений надзорного органа или акта обследования земельного участка, и многое многое другое.

Резюмируя, хотел бы порекомендовать относиться к подобным спорам, если они коснулись вас, очень и очень серьезно, не полагаясь на суд или сторонних экспертов. Как говорится, в таких делах все нужно делать самому, ну, или, как минимум, контролировать.

Часто задаваемые вопросы
Как узаконить сарай во дворе многоквартирного дома?
Как узаконить сарай (самострой) во дворе многоквартирного дома.
Как приватизировать сарай, находящийся во дворе многоквартирного дома? Сараи были выделены для хранения дров, т.к. тогда в доме не было газа. Скоро намечается снос общежития в нашем дворе и развернется стройка. Я боюсь, что наши сараи снесут, не спрашивая нас, т.к. у нас нет никаких документов на них.
В 1997 году получил временное разрешение на установку металлического сарая во дворе многоквартирного дома. По факту установил металлический гараж. Могу ли я зарегистрировать гараж в собственность, или в крайнем случае металлический сарай.
У соседа как год уже стоит устаревший сарай, он оказывается убирать. Сарай находиться во дворе многоквартирного дома. Надоел этот странник, какие штрафы на него можно наложить.
Отзывы:

 

Лада правда

Если ужесточает то у нас снесут все торговые ряды в городе.

kalam Иванов

Лада правда, Это вряд ли, как правило их крышуют чиновники из местной администрации.

Андрей И.

чем закончится: штрафы будут брать с проживающих, их искать не надо. А кураторам, конечно, никакой ответственности, переведут с повышением.

doski7777

Разобрались бы в начале то у них дачная амнистия , то теперь ужесточения . Людей вводят в заблуждения . Правило пишут один раз, если его переписывают под прихоти кого то раз в полгода — это детские шалости и за них нужно наказывать

Елена

Спасибо!!! Очень полезная информация!

Сергей Казанцев

Вообще узаконивание земельных участков преследует одну цель содрать налог имущественный земельный вообще-то он незаконен ваша собственность превращается в арендованную то есть если не заплатишь то тебя просто вышвырнут хотя 2/3 землевладелец мира сельское хозяйство живет на дотации то есть не платят земельный имущественный налог устал писать это баранам юристам от лже науки юриспруденция почему одни платят земельный имущественный налог а другие не платят почему например Мираторг крупный землевладелец России Агрохолдинг дотируется государством а моя дача где я выращиваю овощи и фрукты не дотируется государством а еще и норовят обобрать все это происки юристов тяжело юристу объяснят например судье что я ненадлежащий ответчик например по мусору я приобретая товар приобретаю налоги НДС таможенные пошлины акцизы так что надлежащий ответчик по мусору государство пусть и несет ответственность с какого бодуна я должен отвечать за мусор

Елена Н.

…если ранее было зарегистрировано право собственности гражданина на земельный участок…

Во времена СССР этого не могло быть в принципе. Собственность на земельные участки была запрещена.

Вот так и построена судебная система в России: по принципу — пойди туда, не знаю куда, принеси то — не знаю что…

Евгений Б.

Немного дополню. Если к вам предъявлен иск о сносе самовольной постройки, то вам необходимо обратиться в суд с встречным иском — о признании права собственности на самовольную постройку.

Как сказал автор…»Итак, ПЕРВОЕ». На самом деле это ПЕРВОЕ состоит из нескольких частей.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, при соблюдении ряда условий:

1.Земельный участок на которой возведена самовольная постройка должен быть предоставлен в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование;

2.В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

3.Если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

4.Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года…..»»»»» Собственник (арендатор) земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

ТО ЕСТЬ, у Вас должно быть :

— право на земельный участок;

— согласно градостроительного плана данный ЗУ должен относится к соответствующей зоне, допускающей строительство;

— постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;

— постройка и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

— постройка возведена с соблюдением требований (а это пункт делится еще на подпункты):

-градостроительных регламентов,

— строительных,

— экологических,

— санитарно-гигиенических,

— противопожарных и иных правил, нормативов.

И САМОЕ ГЛАВНОЕ — НА ДЕНЬ ОБРАЩЕНИЯ В СУД постройка должна соответствовать установленным требованиям.

Так что без проведения экспертизы объекта вам не обойтись поскольку только она ответит на все вышеуказанные вопросы.

В идеале заключение эксперты должны дать за пару дней до подачи встречного иска в в суд, хотя экспертизу можно провести и в суде (но обязательно предварительно переговорите с экспертами и ходатайствуйте перед судом о поручении проведения экспертизы именно им

Истина

😈:Как говорит Володимир: ребята, надо «без пауз, решишельно, с опережением, дерзко», и поспешая, ибо промедление смерти подобно незамедлительно устранять правонарушения, то бишь переходит от обороны в наступление типа Володи Мономаха против половцев, приступив к юридическим действиям — оформлению своих прав на недвижимость в соответствии с действующим законодательством вплоть до обращения в суды, и не ждать когда рак на горе свистнет. Знайте, дело утопающих — дело самих утопающих: что построите, на том и ходит(плыть)! Сами приступайте к процедуре признания постройки законной, и требуйте от администрации консультаций — это их обязанность давать вам инструкции, разъяснять законы и нормативно-правовые акты, повторяю, их обязанность, а за введение в заблуждение «мочить» их в туалете типа «сортир» — отстранять от должности за несоответствие через суды, Итак:*Под лежащий Камень ДеньГа не течет». АСЫК!?😎

 

Резюме

Указанная информация касается жителей всех регионов России: Адыгея, Алтай, Башкирия, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, КБР, Калмыкия, КЧР, Карелия, КОМИ, Крым, Марий Эл, Мордовия, Саха (Якутия), Северная Осетия (Алания), Татарстан, ТЫВА, Удмуртия, Хакасия, Чечня, Чувашия, Алтайский Край, Забайкальский край, Камчатский край, Краснодарский Край, Красноярский Край, Пермский Край, Приморский край, Ставропольский край, Хабаровский край, Амурская область, Астраханская область, Архангельская область, Белгородская область, Брянская область, Владимирская область, Волгоградская область, Вологодская область, Воронежская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Калужская область, Кемеровская область, Кировская область, Костромская область, Курганская область, Курская область, Ленинградская область, Липецкая область, Магаданская область, Московская область, Мурманская область, Нижегородская область, Новгородская область, Новосибирская область, Омская область, Оренбургская область, Орловская область, Пензенская область, Псковская область, Ростовская область, Рязанская область, Самарская область, Саратовская область, Сахалинская область, Свердловская область, Смоленская область, Тамбовская область, Тверская область, Томская область, Тульская область, Тюменская область, Ульяновская область, Челябинская область, Ярославская область, города федерального значения — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, Еврейская АО, ХМАО, ЯНАО, Ненецкий и Чукотский АО.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Виктория Вяземская/ автор статьи

Здравствуйте! Меня зовут Виктория Сергеевна Вяземская. Я работаю юристом на протяжении семи лет и уже помогла большому количеству людей, которым казалось, что они находятся в безысходном положении. Теперь я могу помочь и вам! Прямо здесь и сейчас! Причем совершенно бесплатно!

Загрузка ...
Социальный юрист: портал юридических услуг
Как узаконить сарай во дворе многоквартирного дома?
вам нужно узнать на чьем участке он располагается и либо взять эту землю в аренду, либо ее выкупить. А далее уже возиться с сараем.

Если же земля ваша, то через суд, а так согласно Постановлению Правительства №491 от 13 августа 2006 г., к придомовой территории отнесены любые расположенные на ней объекты, созданные в целях обслуживания, эксплуатации или благоустройства дома. К числу таких объектов может быть отнесен и сарай, которым пользуются все или некоторые жильцы дома.

Чтобы права на такую постройку были официально подтверждены, его нужно учесть при формировании участка наряду с другими объектами благоустройства – детскими площадками, сушилками для белья и т.п.

Оформить сарай, находящийся во дворе дома, в частную собственность кого-либо из жильцов практически невозможно.

Для этого ГК РФ N 51-ФЗ от 30.11.1994 дает лишь одну возможность – признание права на самовольную постройку.

Но самовольная постройка по ч.3 ст. 222 ГК может быть закреплена только за собственником земли, на которой она находится.

Поэтому на земле, принадлежащей всем собственникам квартир в доме, не может стоять здание, находящееся в частной собственности.
Как узаконить сарай (самострой) во дворе многоквартирного дома.
Нужно решение общего собрания о передаче в пользование участка под сараем.
Как приватизировать сарай, находящийся во дворе многоквартирного дома? Сараи были выделены для хранения дров, т.к. тогда в доме не было газа. Скоро намечается снос общежития в нашем дворе и развернется стройка. Я боюсь, что наши сараи снесут, не спрашивая нас, т.к. у нас нет никаких документов на них.
Оформить на него общую долевую собственность на всех собственников комнат в общежитии в территориальном управлении Россреестра. Или пусть кто-то отказывается в пользу меньшинства, кто готов бегать и бумажки оформлять! Тогда вы получите компенсацию пропорционально своей доле. Чтобы компенсация была значительной, нужно оформить и землю под ним!
В 1997 году получил временное разрешение на установку металлического сарая во дворе многоквартирного дома. По факту установил металлический гараж. Могу ли я зарегистрировать гараж в собственность, или в крайнем случае металлический сарай.
Нет, вы не сможете ничего оформить.
У соседа как год уже стоит устаревший сарай, он оказывается убирать. Сарай находиться во дворе многоквартирного дома. Надоел этот странник, какие штрафы на него можно наложить.
Если у соседа нет никаких прав на данный земельный участок, то может быть наложен административный штраф по статье 7.1 КоАП РФ

Обычно это делает Росреестр при проведении проверок использования земельных участков.

Он же выдаст предписание о сносе этого сарая.